04 Sep Reducción del alquiler: COVID-19
Base imponible del IVA en caso de reducción del alquiler por el COVID-19. Una persona física tiene arrendado un local comercial en el que ejerce la actividad de hostelería. Como consecuencia del estado de alarma a causa del COVID-19, acuerda con el arrendatario una reducción de la renta del local. Se cuestiona sobre la base imponible del IVA en los períodos en los que se produzca la reducción del alquiler.
La DGT señala que el arrendatario que tiene la condición de empresario y estarán sujetas al IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realice en el ejercicio de su actividad en el territorio de aplicación del Impuesto.
El impuesto se dejará de devengar solo cuando formal y expresamente se cancele temporalmente el alquiler o se modifique el momento de su exigibilidad. Si la condonación parcial de la renta se realiza con anterioridad o simultáneamente al momento en que se haya pactado su exigibilidad, se entiende que la nueva renta se ha reducido en la cuantía correspondiente (LIVA art.78.tres.2º).
En el caso de que se produzca una condonación parcial del alquiler pactado en el contrato de alquiler, la base imponible se modificará en la cuantía respectiva. De este modo, si después del devengo de las operaciones las partes acuerdan una reducción de su importe, procederá minorar la base imponible en la cuantía oportuna mediante una rectificación de las cuotas del IVA repercutidas.
Modificación de la base imponible
La modificación de la base imponible obliga a emitir una nueva factura (factura rectificativa), en la que se rectifique o anule la cuota repercutida
La modificación de la base imponible del IVA puede ser:
- Obligatoria;
- Voluntaria, cuando la causa es la falta de pago del impuesto por el destinatario de la operación debido a: situación de concurso y/o cuotas repercutidas incobrables.
No te puedo pagar el alquiler
¿Qué sucede si dicen esto? Si es usted el propietario de un local arrendado, es posible que a consecuencia del cierre temporal de negocios el arrendatario no pueda pagarle todo o parte del alquiler. Te dejamos a continuación como actuar en estos casos.
Mejor negociar. Lo mejor es que lleguen a un acuerdo y le permita demorar todos o parte de los próximos pagos, hasta que la situación mejore. ¡IMPORTANTE! Si hace oídos sordos a las peticiones de su inquilino, se arriesga a que este le impague. Y esto puede suponerle unos mayores costes fiscales que si llegan a un acuerdo. Dejamos a continuación la mejor forma de actuar en estos casos…
Si hay impago
Siga repercutiendo IVA. Si no se llega a ningún acuerdo y el arrendatario deja de pagar el alquiler, usted deberá seguir repercutiendo el IVA de cada mensualidad, e incluir dicho impuesto en sus declaraciones periódicas.
Recuperación del IVA. Es cierto que dicho coste será sólo temporal y que podrá recuperar ese IVA más adelante. Pero deberá realizar diversos trámites que pueden demorar varios meses su recuperación:
- Deberá haber instado el cobro al arrendatario mediante reclamación judicial o requerimiento notarial.
- Deberá dejar pasar seis meses o un año desde la fecha en que cada mensualidad sea exigible y, en los tres meses siguientes, emitir una factura rectificativa por cada impago. Eso le permitirá computar un menor IVA repercutido en el período en que emita la factura.
- Además, dentro del mes siguiente a la emisión de la factura rectificativa, deberá comunicar a Hacienda dicha modificación, a través de la sede electrónica.
Con acuerdo
Nuevas fechas de exigibilidad. En cambio, si acuerdan reducir el importe de la mensualidad o aplazar el pago de algunas mensualidades (o de parte de ellas) para más adelante, evitará el coste antes indicado (y facilitará el pago por parte del arrendatario):
- Al negociar unos nuevos importes y plazos de pago, estarán modificando las fechas de exigibilidad de los alquileres.
- En los alquileres, el IVA debe repercutirse en la fecha de exigibilidadde los pagos (se trata de operaciones de tracto sucesivo). Por tanto, no deberá repercutir el IVA hasta las nuevas fechas de pago acordadas.
Por escrito. Eso sí: acuerden el cambio de condiciones por escrito, de forma que quede constancia del acuerdo alcanzado (con que lo hagan por correo electrónico ya es suficiente). Apunte. De esta forma, si más adelante usted es objeto de una comprobación de IVA, podrá acreditar que repercutió dicho impuesto según las nuevas fechas de exigibilidad.
Cualquier consulta, te invitamos a que contactes con nosotros a través de info@hlcasesoria.es o llamándonos al 963 527 446 .
